La compra de bienes raíces generalmente implica el uso de crédito. Las tasas de endeudamiento siguen siendo muy atractivas en 2019. Pero aún es necesario poder obtenerlas. Estos son algunos consejos para su negociación.
- Tasa de interés hipotecario
- Simulación de préstamos inmobiliarios
- Agente de préstamos inmobiliarios
- Préstamo hipotecario y capacidad de endeudamiento
- Préstamo hipotecario: ¿qué duración tiene el préstamo?
- Préstamo hipotecario: ¿con o sin aportación?
- Seguro de préstamo hipotecario
Tiene previsto comprar una propiedad inmobiliaria y, por lo tanto, debe solicitar un préstamo inmobiliario. Se espera que las tasas se mantengan bajas en 2019. En noviembre de 2018, las tasas fueron en promedio 1,44%, todas las duraciones combinadas, según el observatorio Crédit Logement / CSA. Pero aún tiene que tener éxito en la negociación con su banquero. Aquí hay una lista de consejos y sugerencias que le ayudarán a obtener la mejor tarifa.
Tasa hipotecaria: deja jugar a la competencia
Evidentemente, la tasa hipotecaria es el componente esencial del costo del crédito hipotecario. Para empezar, y aunque parezca obvio: ¡juega la competición! Evidentemente, no todos los bancos ofrecen las mismas tarifas y condiciones. Las instituciones financieras compiten entre sí y, a veces, otorgan tarifas atractivas para ganar nuevos clientes . Así que empieza solicitando cita en tu establecimiento bancario habitual. Tu asesor te conoce y te hará una primera propuesta. Entonces, no dudes en acudir a la competencia. Debes saber que la ley de protección de prestatarios te impide aceptar una oferta de crédito antes de un plazo de 10 días.Por lo tanto, un banco que le presenta una propuesta de préstamo no puede exigirle una respuesta antes de que finalice este período de reflexión . Además, utilícelo para visitar bancos y organizaciones de crédito.
También tendrá que elegir entre una tarifa fija y una tarifa ajustable . Este último es a veces atractivo porque suele ser menor durante los primeros años. Pero no eres inmune a un aumento futuro. Por lo tanto, no dude en pedirle a su banquero varias simulaciones en función de varios escenarios de tasas al alza o a la baja. Su contacto también puede ofrecerle una tarifa limitada. Tenga en cuenta que esta es una tasa variable pero hasta cierto punto. Su tarifa no puede exceder un límite fijado de antemano.
Simulación de préstamos inmobiliarios
Tampoco hay que olvidar los bancos online, que redoblan sus esfuerzos para mejorar su actividad en la web y cuyas ofertas pueden resultar ventajosas. A menudo, también es posible operar simulaciones de préstamos en el sitio de los bancos en línea . Boursorama, Fortunéo, ING Direct… Varios de ellos te ofrecen herramientas online que te permitirán hacerte una primera idea del precio de tu préstamo, incluso antes de tener que contactar con sus servicios. También puede operar una simulación a través de las herramientas configuradas por los corredores en línea .
Negociar con un corredor de bienes raíces
Si no tiene tiempo para jugar la competencia usted mismo, el uso de un corredor (Artemis, CAFPI, Meilleurtaux ...) puede ser la solución. Este profesional de la financiación desempeña el papel de intermediario y refuerza la competencia entre los bancos en nombre del prestatario. Su experiencia y habilidades en el mercado pueden ayudarlo a obtener una mejor tarifa.
El uso de un corredor genera comisiones de intermediación, que ascienden aproximadamente al 1% del monto del préstamo. En la mayoría de los casos (y especialmente en lo que respecta a los corredores en línea), es el banco el que encarga al corredor. Cuando este no es el caso y tiene que pagarle al corredor, el corredor generalmente negociará una exención de las tarifas de manejo con la institución de crédito.
Ofrezca recompensas a su banquero
Un banco sigue siendo un establecimiento comercial y debe verificar la rentabilidad de sus futuros clientes. Además, debe darle una compensación a su banquero y demostrarle que desea establecer una relación a largo plazo con su marca.. Empiece por domiciliar sus ingresos en el establecimiento de suscripción. Luego muestre interés en los otros productos que se comercializan. Sin comprometerse, puede solicitar cotizaciones de seguros de automóvil, seguros de hogar, etc. Para marcar la ocasión, también puedes transferir tus ahorros dentro del banco. En general, tenga en cuenta que el banquero está buscando un cliente rentable en usted, y debe considerarlo para obtener la mejor oferta en su crédito. Pero no existe ninguna obligación legal. Su banquero no puede obligarlo a hacerlo.
Préstamo hipotecario y capacidad de endeudamiento
Antes de concederle un préstamo hipotecario, un banquero estudiará su expediente para evaluar el riesgo que corre al prestarle dinero. Por tanto, su situación financiera debe ser muy estable. El banquero seguramente pelará sus extractos de cuenta durante varios meses. Los últimos tres estados de cuenta se solicitan con mayor frecuencia en los archivos de solicitud de préstamo. Por tanto, es mejor presentar declaraciones ejemplares: evitar sobregiros, gastos irrazonables e incidencias de pago . De la misma forma, intente devolver su posible crédito al consumo. Muestre, después de todo, que puede administrar sus cuentas sin preocupaciones.
También debe demostrarle al banquero que puede endeudarse y cumplir con los pagos mensuales de su préstamo. Las organizaciones crediticias aplican una regla casi sistemáticamente: su índice de endeudamiento no puede exceder el 33%. Su índice de endeudamiento corresponde a la parte de sus ingresos que se dedica a reembolsar su crédito. Por lo tanto, el monto de sus pagos mensuales no puede exceder un tercio de sus ingresos. Esta tasa puede variar de un banco a otro y dependiendo de su expediente. Durante el período anterior a su solicitud de préstamo, demuestre que puede asumir sus pagos mensuales futuros. Si es inquilino y el monto de sus pagos mensuales corresponde al monto de su alquiler, demuestre que ha sido pagado correctamente. Y si su alquiler es superior al monto esperado de sus pagos mensuales, justifique una capacidad de ahorro del diferencial.
Préstamo hipotecario: ¿qué duración tiene el préstamo?
La tasa que te otorgará el banco también depende de la duración de tu crédito. Es posible que se sienta tentado a pedir prestado durante un período prolongado, para obtener pagos mensuales más ligeros y no privarse demasiado cada mes. Pero sepa que p leer la duración, cuanto mayor es la tasa aumenta . Lo que parece normal: el banquero asume más riesgos prestándole dinero durante 20 años que durante 10 años. Esto es cierto para las tarifas que se ofrecen actualmente. Según Empruntis, uno de los brokers online líderes, la tasa promedio (fija) observada en el mercado en diciembre de 2017 fue de 1,50% para un plazo de préstamo de 15 años, a 1,70% durante un período. 20 años y 1,90% mayores de 25 años. Intente, si es posible, reducir la duración de su préstamo tanto como sea posible.
¿Préstamo hipotecario con o sin aportación personal?
La aportación personal es la parte de tu compra que financias por tu cuenta, además del préstamo. Es una parte esencial de la negociación de la tasa de su préstamo. También puede resultar su mejor argumento . Mientras que algunos bancos otorgan préstamos sin aporte, otros establecen un monto mínimo por el contrario. La mayoría de ellos cree que la aportación debe cubrir los gastos de archivo, fianza y notario. Esto representa aproximadamente el 10% del monto de la compra de su propiedad .
Cuanto mayor sea su nivel de contribución personal, más grave será su caso. Porque este aporte le da al banquero una idea de su compromiso personal en esta operación y sobre todo demuestra su capacidad de ahorro. Si se le considera lo suficientemente duro como para ahorrar dinero de forma regular, es probable que también lo sea para pagar los pagos mensuales del préstamo. Además, si el banco toma una garantía sobre tu propiedad, estará bien cubierta ya que el valor de tu casa será mayor que el monto del préstamo.
Como regla general, los bancos permiten un índice de endeudamiento máximo del 33%. En otras palabras, sus pagos de crédito mensuales totales no deben exceder un tercio de sus ingresos mensuales. Por supuesto, sucede que un préstamo se concede con un ratio de endeudamiento superior al 33%, pero este es el caso más frecuente de los hogares de altos ingresos. Los bancos serán mucho más exigentes en este criterio para los hogares de bajos ingresos que tienen menos margen de maniobra en términos de gasto.
Ahorros personales, bonificación de participación por la que solicitas la liberación anticipada a tu empleador, préstamo familiar o herencia… Todo está bien para reducir tu préstamo y colocarte en una situación cómoda antes de negociar. Y si no tiene ahorros o herencia, sepa que el PEL y el CEL son considerados contribuciones personales por su banquero. También están especialmente diseñados para prepararse para la adquisición de bienes raíces.
Seguro de préstamo hipotecario
El seguro de préstamo generalmente cubre a la compañía de crédito en caso de muerte, enfermedad, discapacidad o pérdida temporal o permanente del trabajo del prestatario. El seguro no es obligatorio. Solo algunas organizaciones de crédito pueden requerirlo. Sin embargo, no pueden imponerle un seguro. Puede asegurar su crédito con el prestamista o con una institución competidora. Aquí de nuevo, juega la competición. Su seguro es entonces un elemento a discutir durante la negociación. Demuestre a su banquero que conoce sus derechos y que ha investigado lo que ofrecen sus competidores. Entonces puedes otorgarle una nueva concesión: contrata su seguro ... contra una tasa interesante.