El éxito de una inversión en alquiler se mide por su rentabilidad. En este sentido, una "buena" inversión debe ser primero rentable, es decir, permitir que el inversor obtenga ingresos de ella (o, al menos, que no pierda dinero). ¿Cómo medir el rendimiento del alquiler? ¿Cuáles son los criterios a tener en cuenta?
- Cálculo
- Rendimiento por ciudad
- Mejor presentación
¿Está planificando una inversión en alquiler con el fin de aumentar sus activos? ¿Prepararse para su vejez? Antes de empezar de inmediato, ¿se ha tomado el tiempo de evaluar el rendimiento de alquiler de su inversión, es decir, lo que realmente le aportará, teniendo cuidado de no omitir los cargos ni los impuestos que adeudará? pagarte por ejemplo? Sin pánico. Linternaute.com ha enumerado los elementos esenciales para ti.
¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda?
La rentabilidad del alquiler de una vivienda se mide comparando el importe del alquiler que es posible cobrar y el precio de compra de la propiedad. Pero este cálculo básico debe perfeccionarse. En realidad, existen tres tipos de devoluciones:
- Rentabilidad bruta , obtenida simplemente dividiendo el monto anual de los alquileres por el costo de la propiedad. El resultado se multiplica por cien. Alquilar un piso que cueste 200.000 €, que permita solicitar 500 € de alquiler mensual, tendrá una rentabilidad bruta del 3%.
- la rentabilidad neta , obtenida deduciendo del resultado anterior los distintos cargos que incumben al propietario: cargos no recuperables, eventuales gastos de gestión (si la administración del inmueble se encomienda a una agencia inmobiliaria), sin olvidar el impuesto predial cuyo la cantidad puede variar drásticamente según la ciudad.
- la rentabilidad neta-neta, obtenida teniendo en cuenta la fiscalidad , en particular la fiscalidad de los ingresos por arrendamiento, la deducción de cargas y las ventajas fiscales derivadas de la posible aplicación de un sistema de exención fiscal.
¿Cuál es el rendimiento del alquiler por ciudad?
Las ciudades más rentables no son necesariamente las que pensamos… París, por ejemplo, no es una opción óptima, por los precios de compra exponenciales, apenas compensados por los alquileres. A continuación, a modo de ejemplo, un ranking de ciudades que ofrecen interesantes rentabilidades de alquiler en 2020 para viviendas de 50 m2 (fuente: Les Échos / LPI-Se Loger):
- Limoges (7,2% de rendimiento bruto anual);
- Nimes (7,1%);
- Tolón (6,9%);
- Orleans (6,2%);
- Burdeos (3,9%).
¿Cómo asegurar el mejor rendimiento de alquiler?
No olvides que una inversión en alquiler es una inversión como cualquier otra: su rentabilidad no está garantizada . En este caso, depende fundamentalmente de dos criterios: la calidad del inmueble adquirido y su ubicación geográfica .
- La calidad de la vivienda juega con su atractivo a los ojos de los inquilinos. Nuevo o viejo, superficie grande o pequeña, vacío o amueblado, servicios de lujo o no ... Todos estos son criterios que afectarán su tasa de ocupación y garantizarán ingresos regulares por alquiler, una condición sine qua non para una inversión en alquiler. es rentable.
- La ubicación geográfica es posiblemente el factor principal a considerar. Una ciudad donde los bienes raíces son demasiado caros ofrecerá menos rentabilidad, incluso si los alquileres cobrados allí son altos. Además, el importe del impuesto a la propiedad (hasta varios miles de euros) puede tener un gran impacto en la rentabilidad de la inversión: ¡este impuesto debe incluirse absolutamente en el cálculo!
La rentabilidad de un proyecto de alquiler depende, por tanto, de un buen equilibrio entre el tipo de propiedad objetivo, su precio y su potencial de alquiler.