El VEFA, también llamado "compra sobre plano", es un contrato para la adquisición de inmuebles aún no construidos. La transacción se basa en el compromiso del promotor de entregar la propiedad una vez finalizada la construcción.
- Contrato de reserva
- Contrato de venta
- Notario
- Pago
- Entrega
- COVID-19
La venta en el estado futuro de terminación es un tipo de contrato mediante el cual el comprador adquiere un inmueble antes de que finalice su construcción. El interés para el promotor es financiar esta construcción gracias a las cantidades abonadas por el comprador. El VEFA también puede afectar a una sola casa como edificio. Dados los riesgos en los que incurre el comprador (incumplimiento de completar después del pago, entrega de un bien que no cumple con el contrato, defectos de construcción, etc.), la venta en el futuro estado de terminación está sujeta a reglamentación. específico. Los peligros pueden modificar las especificaciones. En este caso, el promotor debe tener firmada una enmienda. Tan pronto como se firme el contrato VEFA,el beneficiario adquiere derechos de propiedad sobre el terreno y sobre el edificio a medida que avanza la obra: estacionamiento, jardín, espacio habitable, fachada, etc.
¿En qué consiste el contrato de reserva VEFA?
Antes de la firma definitiva del VEFA suele tener lugar la firma de un precontrato: el contrato de reserva. Este documento no es obligatorio. Le permite reservar una propiedad si el proyecto de construcción tiene éxito y establecer las condiciones de venta.
Fija el precio estimado pero también la superficie del alojamiento , su ubicación en el proyecto inmobiliario, dependencias, el equipamiento incluido, las normas técnicas que se aplicarán, etc. Debe especificar la fecha en la que se debe concluir la venta final, la fecha de entrega de la mercancía, así como las sanciones por demora. También debe mencionar las condiciones en las que el promotor podría abandonar el proyecto. Es posible pasar por notario. El comprador dispone de 10 días para reconsiderar su compromiso.
El establecimiento del contrato de reserva podrá ir acompañado del pago de un depósito de garantía por parte del comprador . El monto de este depósito de seguridad depende del valor estimado de la propiedad. Asciende a un máximo del 5% del precio de compra cuando el contrato final está programado para firmarse dentro del año y al 2% cuando la venta debe firmarse dentro de 2 años . Si la venta supera los dos años, no se puede exigir ningún depósito de garantía.
¿Cómo hacer un contrato de compraventa en VEFA?
Cuando se confirma el proyecto inmobiliario, los titulares de un contrato de reserva reciben un contrato de compraventa mediante carta con acuse de recibo un mes antes de la firma en notario. Este contrato especifica el precio final y las condiciones de pago. Describe el edificio que se construirá y confirma los compromisos adquiridos en el contrato de reserva. Hay dos tipos de contrato
- El contrato de venta en el futuro estado de ejecución: en este caso, el comprador se convierte en propietario del terreno cuando se firma el contrato, luego de la vivienda a medida que se construye.
- El contrato de venta a plazo: el comprador se convierte en propietario al final de la obra.
Indica los plazos de entrega, el precio total de la venta y detalla las distintas garantías obligatorias y opcionales (terminación, conformidad, defecto de construcción, diez años, dos años ...). A esto se suman varios documentos como el reglamento de copropiedad y el certificado del seguro de daños. Si se han producido cambios desde la reserva, deben negociarse con cada futuro comprador y registrarse en la última versión del contrato de venta. La versión enviada para su firma no se puede modificar. El período de reflexión es de diez días si el contrato no está precedido por un contrato de reserva.
¿Tenemos que pasar por notario con la VEFA?
Como cualquier venta de bienes raíces, la venta en el futuro estado de terminación la establece un notario . Es este último quien se encarga de la publicación de la escritura de compraventa en el expediente inmobiliario del Servicio Hipotecario del que depende el inmueble. Por tanto, el establecimiento de dicho contrato conlleva gastos de notario. Pero como para cualquier compra en el nuevo, el VEFA se beneficia de tarifas notariales reducidas, cuya tasa está entre el 2 y el 3% (frente al 7% mínimo en el antiguo, después de la primera reventa). Sin embargo, desde 2013, esta tarifa reducida ya no se aplica a las viviendas adquiridas sobre plano y revendidas por primera vez dentro de los 5 años posteriores a su finalización.
¿Cuáles son los términos de pago fuera del plan?
El pago no se realiza de una vez. El comprador debe escalonar según el avance de la obra, según lo previsto en el contrato de venta. Se han fijado importes máximos:
- 35% del precio total al finalizar las fundaciones
- 70% cuando el alojamiento se ha sacado del agua
- 95% cuando el edificio esté terminado.
Entrega VEFA, ¿cómo va?
La entrega corresponde al día en que la promotora entrega las llaves del alojamiento al propietario y desde el que se puede habitar. No se trata de la aceptación de las obras. Esto tiene lugar entre el promotor y las empresas constructoras. Esto no debe impedirle hacerse cargo del contenido del contrato de compraventa y comprobar punto a punto los compromisos adquiridos por el promotor: vivienda, zonas comunes, dependencias ... Solicitar copia del acta de aceptación de la obra.
Por lo tanto, conocerá los puntos conflictivos ya señalados. Si encuentra nuevos, debe hacer una reserva. Luego, se debe peinar la carcasa para identificar los defectos ocultos. Cualquier cosa que no le conviene debe anotarse en el informe de entrega. Si lo ha olvidado, tiene 30 días para darlo a conocer. Para ello, deberán ser notificados con carta con acuse de recibo. Dependiendo de la naturaleza de los defectos observados, puede bloquear el pago del saldo.
En los contratos de compraventa, el plazo de entrega aparece de dos formas: un plazo en meses (15 meses, 18 meses, 22 meses ...) o una fecha. Si se permite la elección, elija la fecha porque determinará el punto de partida de las distintas garantías del fabricante. Por lo tanto, en caso de retraso, será más fácil obtener una reparación.
¿Qué está cambiando con la crisis de salud de Covid-19?
Una orden publicada en marzo cambió algunos plazos. “El plazo de 2 meses que quedó en manos del Ayuntamiento para responder a una declaración de intención de enajenación (DIA) se reanuda el 24 de mayo de 2020 cuando se suspendió el plazo a partir del 12 de marzo de 2020”, explica el servicio-sitio. público. Por ejemplo, para una DIA presentada antes del 12 de marzo de 2020, el ayuntamiento tiene 2 meses para dar respuesta a partir del 24 de mayo de 2020 descontando el número de días entre la presentación de la DIA y el 12 de marzo de 2020 ”. Por otro lado, no se amplió el plazo de retirada de diez días, ya que los notarios podían realizar actos de forma remota durante la crisis.